Come ben noto, con il Decreto Milleproroghe 2021 è stato confermato, fino a giugno 2021, la sospensione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche a uso non abitativo, prevista dall’art 13, comma 6 del D.L. 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla Legge 24 aprile 2020, n. 27.

Tale misura è stata ritenuta necessaria per sostenere quegli inquilini che hanno avuto maggiori difficoltà economiche per effetto della pandemia e che non sono stati in grado di pagare il canone di locazione. Si pensi, ad esempio, ai numerosi commercianti che, ancora oggi, vedono la loro attività fortemente limitata, se non del tutto chiusa, dai provvedimenti governativi adottati al fine di contenere i contagi. Alcuni di essi hanno così deciso di sospendere il pagamento del canone, o di pagarlo in misura ridotta adducendo a loro giustificazione, la tesi della impossibilità della prestazione per causa ad essi non imputabile.

D’altro canto, però, vi sono i proprietari degli immobili che, tra le tante difficoltà legate al Covid-19 che anche loro devono affrontare, si vedono privati di una fonte di reddito, qual è il canone di locazione, non hanno la disponibilità del bene ma devono comunque sostenere i costi legati alla proprietà.

E’ così, a fronte del mancato pagamento del canone di locazione, o di un pagamento parziale, da parte del conduttore, alcuni proprietari di immobili, hanno deciso ugualmente di rivolgersi all’Autorità Giudiziaria ricorrendo alla cosiddetta procedura di sfratto.

Purtroppo le sentenze adottate dai Giudici hanno portato, finora, a risultati anche opposti, perché mentre alcuni Giudici hanno ritenuto di dover accogliere le istanze difensive dei conduttori, ritenendo legittima la sospensione del pagamento del canone, ovvero hanno riconosciuto il diritto ad una riduzione del canone per il periodo di chiusura, altri hanno accolto le richieste dei proprietari emettendo ordinanza di sfratto.

In questo contesto, appare di notevole interesse la sentenza n. 226 del Tribunale di Bologna emessa il 12 febbraio 2021, poiché cerca di realizzare un bilanciamento tra le esigenze degli inquilini, e le richieste dei locatori. Il ragionamento centrale del Giudice bolognese è che l’esclusione della responsabilità del debitore, ai fini degli articoli 1218 e 1223 c.c prevista dall’art 91 del cosiddetto Decreto Cura Italia, deve essere valutata in concreto caso per caso, e che, il rispetto delle misure di contenimento della pandemia non può essere invocato tout court come giustificazione dell’inadempimento da parte del debitore.

Il conduttore, cioè, dovrà dimostrare che la contrazione della propria attività commerciale e le difficoltà economiche che gli hanno reso impossibile il pagamento del canone di locazione, sono direttamente riconducibili alla pandemia e ai provvedimenti governativi di contenimento del Covid. In mancanza non potrà evitare lo sfratto e sarà tenuto anche al pagamento dei canoni non pagati.

Avv. Sonia De Grandis

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